On attendait avec impatience le rapport de Mickaël Nogal, député de la Haute-Garonne missionné en décembre 2018 pour réfléchir à l’amélioration des rapports entre propriétaires et locataires dans notre pays. Impatience parce qu’après une année de construction de la monumentale loi ELAN on pouvait s’interroger sur ce que ce nouveau chantier pourrait bien apporter. Impatience aussi parce qu’on a vite constaté que le parlementaire travaillait à marches forcées, rencontrant à Paris et sur le territoire un nombre important d’acteurs, s’appropriant très vite la manière.
Le rapport Nogal est riche et audacieux.
37 propositions, toutes intéressantes, dont la plus marquante est incontestablement celle qui assigne aux professionnels de la gestion l’obligation de garantir les revenus fonciers des propriétaires bailleurs. Le député, d’ailleurs conformément à la lettre de mission du Premier ministre, pose le principe que l’intermédiation peut résoudre l’essentiel des dysfonctionnements actuels du marché des locations comme les difficultés rencontrées par les propriétaires bailleurs.
La logique est imparable:
Si la loi oblige le gestionnaire locatif à garantir à l’investisseur la perception du loyer et des charges récupérables, au prix d’une réassurance, la proportion de relations locatives couvertes contre les impayés passera de 20% à 100%.
De fait, alors que l’actuel rapport sinistre à prime contraint à la plus haute exigence dans la sélection des locataires, il est clair que l’élargissement de l’assiette des primes encaissées permettra une autre approche de la part des assureurs, tant pour les prix pratiqués que pour les critères de sélection imposés.
Il est certain de toute façon que les critères utilisés jusqu’à présent, non seulement par la plupart des compagnies et les distributeurs de leurs produits que par les professionnels de la location et de la gestion n’étaient plus tenable au regard des évolutions lourdes du marché du travail . D’ailleurs, plusieurs opérateurs du secteur avaient anticipé à cet égard la réflexion publique et modernisé leur regard sur les candidatures de locataires, en termes de statut de contrat de travail ou d’ancienneté dans l’emploi notamment.
En outre, le rapport Nogal préconise que le recours à un professionnel de la gestion soit incompatible avec l’exigence d’une caution personne physique. Ainsi, les locataires qui loueront un logement proposé par un professionnel n’auront plus à solliciter un tiers qui se porte caution. Ce mécanisme qui ne correspond plus au schéma social actuel, dans lequel la solidarité familiale ne peut plus s’exercer comme jadis, a vécu et le législateur va en tirer les enseignements si le rapport Nogal est suivi d’effet.
Précisément, Mickaël Nogal n’entend pas que son rapport reste lettre morte. Il a clairement annoncé qu’il déposerait une proposition de loi reprenant les principales propositions qu’il formule.
En somme, on va vers un investissement locatif privé sécurisé grâce aux administrateurs de biens et aux agents immobiliers, dûment réassurés. Une évolution fondamentale, souhaitable pour les bailleurs comme pour les locataires...et les professionnels à leur service.
Bertrand Mulot
Directeur de Bessé Immobilier & Construction
