Dispositif Jeanbrun : modèle à zéro défaut ?
Tribune de François-Xavier Leoni, directeur Bessé Immobilier & Construction
Le nom de la mesure pourrait faire croire qu’elle n’a pas d’histoire. Vincent Jeanbrun n’occupe en effet le poste de ministre de la Ville et du Logement que depuis octobre 2025. S’il s’est fortement impliqué, ces dernières semaines, dans les débats budgétaires pour faire émerger un mécanisme incitatif destiné aux investisseurs privés, l’architecture de cet amortissement est le fruit d’un processus long, complexe et souvent heurté. De quoi s’agit-il et quelle philosophie a guidé l’élaboration de ce nouvel outil de soutien à l’investissement locatif ?
L’objectif était clair : relancer un investissement locatif en net recul. Ces dernières années, celui-ci a perdu l’essentiel de son dynamisme — chute de 80 % dans le neuf et de 40 % dans l’ancien — aggravant un déséquilibre déjà critique entre l’offre et la demande de logements à louer. De nombreux rapports recommandaient depuis longtemps l’adoption du modèle allemand, fondé sur un amortissement modulé selon le niveau des loyers, tandis que la France avait privilégié une succession de dispositifs de défiscalisation instables, assimilés à des niches fiscales et régulièrement remis en cause par Bercy. Dans l’ancien, le mécanisme du déficit foncier imputable sur le revenu global n’a manifestement plus suscité l’adhésion, tandis que la hausse de la taxe foncière, conjuguée à l’encadrement des loyers et au permis de louer, a progressivement découragé les investisseurs. À cela s’est ajouté un discours politique peu favorable à l’investissement privé, le chef de l’État lui-même ayant assimilé les ménages investisseurs à des rentiers.
Le recours à l’amortissement marque un véritable changement d'approche. Cette logique comptable reconnaît que l’investisseur est un authentique entrepreneur et que son bien, moyen d'apporter un service logement, subit une usure et donc un amortissement régulier de sa valeur. Ce nouveau dispositif devrait, sans conteste, rencontrer un certain succès en offrant une rentabilité locative redevenue compétitive. Il gagnerait toutefois à être ajusté, comme l’a reconnu le Premier ministre, qui s’est dit disposé à le faire évoluer dans les prochaines semaines afin d’élargir le cercle des investisseurs potentiels. On regrette l’exclusion de la maison individuelle, alors que la demande locative dans ce type d’habitat est incontestable partout en France. On regrette aussi l’impossibilité de louer à ses ascendants ou à ses descendants. Dans l’ancien, l’exigence de travaux mérite également d’être revue à la baisse : en l’état, elle demeure hors de portée pour une grande partie des logements en copropriété, où l’atteinte des classes A ou B du DPE suppose des interventions lourdes sur les parties communes.
Les effets attendus de la mesure sont néanmoins significatifs : renforcer le parc locatif privé. Les évolutions économiques et sociales laissent présager qu’une part croissante de la population, notamment les jeunes actifs, n’accédera plus à la propriété dans les mêmes conditions que les générations précédentes. La mobilité professionnelle et étudiante, tout comme les recompositions familiales, accentue encore les besoins en logements locatifs. L’importance de la demande partout en France en même temps qu’une rentabilité redressée, voilà un mix attractif. Pour peu que l’investisseur prenne la précaution de souscrire une assurance contre les impayés, seul vrai risque attaché à l’investissement en immobilier d’habitation, l’achat locatif avec le dispositif Jeanbrun s’approche désormais d’un modèle à zéro défaut.
