L’investissement locatif s’enfonce dans le rouge, sans aucune perspective de redressement à l’horizon

Il faut redonner aux ménages français l’envie d’acheter pour louer. Si la crise du logement, en France, a affecté tous les segments, c’est l’investissement locatif qui enregistre la chute la plus spectaculaire ; la construction de logements neufs est à son plus bas niveau depuis les années 80. Pourtant la population française est largement plus nombreuse : en 1980, la France comptait 18 millions de ménages de moins qu’aujourd’hui. Les indicateurs d’une crise à venir s’installent petit petit, et l’on constate des transactions inférieures à leur niveau habituel et un taux de propriétaires occupants régulièrement en recul. L’investissement locatif s’enfonce dans le rouge, sans aucune perspective de redressement à l’horizon. Les tendances sont alarmantes puisqu’en seulement deux ans, le nombre d’investisseurs dans le neuf a chuté de 90 %, et de près de 50 % dans l’ancien. 

Cette désaffection a des conséquences directes : les promoteurs ne parviennent plus à atteindre les seuils nécessaires de pré-commercialisation pour obtenir le financement bancaire, bloquant de nouveaux projets. Relancer l’investissement locatif privé doit devenir une priorité pour les autorités publiques, avant que les ressources de l’État – comme les logements sociaux – ne soient exsangues. Dans les grandes métropoles et les villes moyennes dynamiques, les annonces de location génèrent entre 50 et 200 demandes. Les conséquences sont directes pour les logements sociaux, qui subissent une forte pression avec près de 3 millions de dossiers en attente, un chiffre doublé en dix ans. 

De quelles solutions peut-on encore disposer ? La profession plaide, depuis plusieurs années, pour la création d’un statut spécifique pour les investisseurs locatifs, qui aborderait la fiscalité mais aussi d’autres aspects. Un rapport commandé par l’ancienne ministre du Logement, Valérie Létard, proposait cette réforme. Les députés s’en sont largement inspirés lors de l’examen récent du projet de loi de finances pour 2026, et y ont introduit l’amortissement préconisé... avant de choisir de ne pas voter le budget global. Il a fallu que le Sénat, dimanche, sur la base d’une copie gouvernementale vierge de toute mesure pour l’investissement, vote un amendement qui crée la possibilité d’amortir un logement neuf ou ancien mal classé sur le plan énergétique et sujet à au moins 20% de travaux, à destination locative et avec un engagement de location de 9 ans minimum. Ce dispositif est encore soumis aux aléas politiques de la suite du parcours législatif. Si cette mesure devait être validée définitivement, elle permettrait de sauver des rentrées fiscales cruciales : la chute de l’investissement a fait perdre près de 10 milliards d’euros ces dernières années, dans un contexte déjà difficile. 

Il reste que d’autres gestes, non budgétaires, devraient être accomplis pour redonner aux ménages français l’envie d’acheter pour louer. Le rapport évoqué, même s’il était centré sur la fiscalité, avait ainsi élargi la réflexion à l’équilibre des rapports entre propriétaires et locataires et à l’enjeu de les rendre plus sûrs, plus fluides et plus équitables. Nous avons les moyens d’y parvenir, en explorant certaines pistes. D’abord, en actualisant la liste des charges récupérables. Elle renvoie à un décret de 1987, et sa péremption ne fait aucun doute. C’est la crainte qu’une révision de la liste ne vienne affecter le pouvoir d’achat des preneurs, en oubliant qu’ils bénéficient de prestations techniques bien supérieures au sein d’immeubles plus modernes et plus équipés. Il peut aussi être utile, pour apaiser les discussions lors du départ d’un locataire et objectiver les évaluations des réparations locatives, de bâtir une grille de vétusté des éléments d’usure des logements. Exiger des professionnels de la gestion qu’ils présentent à leurs clients bailleurs une solution de protection contre les impayés de loyer, risques majeurs de la relation locative. À ce jour, moins d’un logement locatif sur cinq est couvert par un tel dispositif. Cette assurance s’est pourtant beaucoup modernisée, permettant notamment de choisir des locataires n’ayant pas nécessairement d’emploi salarié avec un contrat à durée déterminée, mais aussi des titulaires de statuts moins établis, CDD, intérim, travailleurs indépendants et professions libérales. A cela s’ajoute, pour le ministre actuel du Logement, l’urgence de renforcer les outils juridiques permettant aux bailleurs de récupérer leurs biens en cas de squat ou d’impayés. Un vaste chantier s’annonce pour la réévaluation de l’investissement locatif, sans lequel il ne sera pas possible de résoudre la crise du logement dans notre pays.