Le risque climatique est désormais un critère de l'évaluation immobilière
Tribune de François-Xavier Leoni, directeur Bessé Immobilier & Construction
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'est invité dans le débat présidentiel. L'histoire de cet outil en dit beaucoup sur notre rapport collectif à la contrainte environnementale. Créé en 2006 comme simple indicateur d'information, il a progressivement acquis une force juridique contraignante — l'opposabilité — capable de remettre en cause une vente ou une location en cas d'insincérité avérée.
La loi Climat-Résilience de 2021 est allée plus loin encore, en faisant du DPE un critère d'exclusion du marché locatif pour les logements les plus énergivores. Une trajectoire qui a cristallisé les tensions : une partie des propriétaires, des agents immobiliers et des administrateurs de biens en réclame aujourd'hui l'abrogation. Le glissement est classique : on s'en prend au messager plutôt qu'au message. Des candidats à la présidence proposent de lever les interdictions de louer ou de supprimer l'opposabilité du DPE — certains programmes laissant même entrevoir, en creux, la disparition du diagnostic lui-même. Les obligations de bilan global en copropriété, et les plans de travaux décennaux qui en découlent, essuient les mêmes critiques.
Ce procès fait fausse route. Les acteurs de la filière ont leur part de responsabilité dans l'échec pédagogique qui a conduit à cette situation. Car la transition énergétique n'a pas été conçue pour alourdir la charge réglementaire des Français — elle répond à un impératif de gestion des risques, tangible et documenté. Le dérèglement climatique démultiplie les aléas aux portes de nos habitations : incendies, inondations, phénomènes de retrait-gonflement des argiles.
Les actuaires des grandes compagnies d'assurance, dont la vocation est précisément d'anticiper l'évolution des sinistres et d'en traduire les conséquences en termes de primes, ont déjà revu leurs modèles. Les contrats multirisques immeuble et habitation ont connu des hausses significatives au 1er janvier 2025, puis à nouveau au 1er janvier 2026. Le consensus du secteur est désormais établi : d'ici quelques années, les primes pourraient être multipliées par deux ou trois.
Sur le terrain, l'inquiétude des élus locaux constitue un autre indicateur de la gravité de la situation. Partout en France, le patrimoine bâti est sous pression, avec des manifestations variables selon les territoires : effondrements liés à l'instabilité des sols, érosion côtière sapant les fondations de centaines de logements, inondations et incendies répétés qui poussent les habitants à quitter leurs communes. Dans tous les cas, les experts intègrent désormais systématiquement le risque climatique dans l'évaluation des valeurs immobilières. Face à ces réalités, de nombreux maires ont engagé des programmes d'action concrets : plans de rénovation du patrimoine, végétalisation des espaces urbains, création d'îlots de fraîcheur.
Les travaux prospectifs du GIEC, longtemps tenus à distance par les décideurs, font aujourd'hui l'objet d'une attention soutenue — et sont parfois commandités par les collectivités elles-mêmes. Les projections de Benoît Laignel, professeur à l'Université de Rouen et président du GIEC de la Métropole normande, illustrent cette démarche. Ses modélisations pour la Normandie projettent un réchauffement de +1,8°C d'ici 2050 et de +2,9°C d'ici 2100, une montée du niveau de la mer de 26 cm à mi-siècle et jusqu'à 83 cm en 2100, une progression de 29 % des dommages liés aux inondations, et une hausse de 22 % des cancers cutanés chez les plus de 65 ans. Des données chiffrées, ancrées dans des territoires précis, qui rendent difficile tout désengagement.
C'est précisément là leur force : en rendant le risque local et quantifiable, ces études court-circuitent l'indifférence et le cynisme. Sur le plan opérationnel, les assureurs et leurs conseils disposent d'outils croissants pour moduler les primes en fonction de l'état d'entretien des biens. L'exploitation des données immobilières, amplifiée par l'intelligence artificielle, affine chaque année la granularité des modèles prédictifs. La corrélation entre l'entretien d'un immeuble et la fréquence ou l'intensité des sinistres est désormais mesurable avec précision.
La transition environnementale ouvre en réalité un cycle vertueux de rénovation et de modernisation du parc bâti. Elle est une opportunité de préserver un patrimoine menacé par l'obsolescence. Y renoncer — ou simplement la différer — serait une erreur aux conséquences durables : pour la valeur des biens, pour la qualité de vie des occupants, et pour ce que nous entendons transmettre aux générations suivantes. C'est, à n'en pas douter, un enjeu majeur de notre décennie.
