Proposition de loi Nogal :
Où en est-on ?

D’abord auteur en 2019 d’un épais rapport commandé par le gouvernement en vue d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires, il a signé au début de 2020 un texte appelé à être examiné en début d'année prochaine par l’Assemblée Nationale, avec trois propositions:

• l’obligation pour les locataires de consigner le dépôt de garantie chez un tiers de confiance habilité, en l’occurrence un administrateur de biens,
• l’interdiction d’exiger plusieurs cautions personnes physiques d’un candidat locataire,
• la création pour les professionnels immobiliers d’un mandat de gestion assorti de l’engagement de verser le loyer au propriétaire à bonne date, nonobstant les retards de paiement ou les impayés.

Cette dernière disposition a sans doute été la plus controversée, non pas par l’opinion, mais par une large partie de la communauté professionnelle elle-même.

Pourquoi, alors qu’en première approche il s’agissait pour le député de majorer la valeur ajoutée des administrateurs de biens pour faire croître leur taux de pénétration, c’est-à-dire la proportion de bailleurs leur confiant leur bien à gérer, les passions se sont déchaînées. On peut le comprendre au fond. Analyse des peurs et clarifications techniques rassérénantes.

En clair, un administrateur de biens n’aurait pu apporter que ce service à ses clients, sans possibilité de dépouiller sa prestation.

L’idée de ne pouvoir proposer qu’un service assorti du paiement systématique des loyers, a priori plus cher, a fait craindre aux professionnels de n’être plus compétitifs. Alors qu’ils ne gèrent à ce jour qu’un tiers du parc locatif et que l’objectif affiché du député était de faire monter le taux d’intermédiation, beaucoup ont pensé que l’effet serait exactement inverse: même les clients acquis, lors d’un renouvellement de mandat, auraient pu refuser des honoraires plus élevés, fussent-ils associés à des services plus généreux.

Mickaël Nogal a assoupli le dispositif: le texte actuel introduit ce mandat, que les professionnels doivent avoir en rayon, à côté du mandat classique de gestion. Lors de l’examen du texte, on sait aussi qu’un amendement sera introduit, portant obligation de présentation du service avec versement du loyer garanti: deux fédérations l’ont déjà annoncé, la FNAIM et l’UNIS.

On ajoutera que la proposition de loi laisse les gestionnaires libres des moyens de sécuriser les loyers.

Les cabinets dits indépendants, familiaux ou artisanaux seraient des termes plus justes, ont redouté de ne pouvoir obtenir des conditions de réassurance à l’égal des enseignes les plus puissantes et de ne pouvoir en faire bénéficier leurs clients propriétaires.

En somme, tout se passerait comme si la future loi Nogal clivait la profession, à l’origine d’une distorsion de concurrence. Certains même ont craint de ne pouvoir trouver de couverture et d’être purement et simplement empêchés de respecter l’obligation de disposer du mandat en question. On peut affirmer avec certitude que ce risque n’existe pas, pour plusieurs raisons. Il faut savoir que le député n’a pas négligé de vérifier le réalisme de son intention et qu’il a réuni pour cela, à plusieurs reprises, les principaux acteurs spécialisés dans l'assurance contre les impayés de loyers. Les débats, transparents envers l’élu et entre les acteurs de l’assurance, ont démontré la faisabilité.

Par ailleurs un cabinet de moindre taille de portefeuille, s’il est exigeant dans la constitution des dossiers de locataires, diligent dans le recouvrement, avec des habitudes de dialogues et non seulement de rappels et d’injonctions, s’il connaît la sociologie de son marché, peut se voir consentir une tarification favorable. C’est en fait l’orthodoxie et la rigueur des pratiques qui font la différence. On a vu au contraire des cabinets de première importance n’avoir pas le professionnalisme nécessaire et pâtir au bout du compte d’un rapport sinistre à prime dégradé.

Au motif qu’il serait porteur de risques structurels, notamment parce que le taux de chômage y serait plus élevé, certains territoires s'étaient inquiétés.

Il n’est pas question de nier que l’approche locale fasse partie de la logique des assurances: on n’assure pas son véhicule, sa copropriété, sa maison au même prix selon son adresse. Il reste que ce critère ne prévaut pas: il est combiné à d’autres critères, multiples, attachés à l’étude fine de la situation du locataire.

Nous avons pour notre part  voulu aller le plus loin possible dans le discernement en mettant au point un logiciel d’analyse du risque, nommé Vertuloo qui prend en considération des dizaines de paramètres, au point que des critères qu’on croyait rédhibitoires ne le sont plus croisés avec d’autres: nous savons ainsi assurer contre les impayés des logements pris à bail par des personnes titulaires de contrats précaires ou ne pouvant attester d’une longue ancienneté dans leur poste.  

Ces nouvelles technologies que nous mettons à la disposition du monde de l’administration de biens doivent les rassurer sur notre capacité à les accompagner dans la durée comme nous le faisons depuis plus de 20 ans.