Assurance Multirisque Immeuble : quels risques, comment anticiper et optimiser les coûts ?
Retour sur le salon de la copropriété et de l'habitat du 6 novembre 2025
À cette occasion, Franck Lanthony, notre expert Immobilier chez Bessé à participé à une prise de parole avec Hugues Blondet, Gérant de 123 Syndic, Jean-Paul Boudignon, Professeur, IMSI, Expert en assurances de l’Immobilier et Fabrice Borocco, Président Cabinet Cadot-Beauplet, Directeur Métier, Groupe Safar, sous la modération de Henry Buzy Cazaux, Président de l'IMSI.
Voici les points clés abordés par Franck Lanthony :
Les trois types de risques
Les risques en copropriété :
- Le petit bobo : petits dégâts des eaux - peu impactants, vite oubliés
- Le risque moyen : début d’incendie, dégât des eaux important - peut empêcher la circulation dans les parties communes
- Le risque vital : effondrement ou incendie destructeur - menace le patrimoine
Point crucial : Les copropriétaires se focalisent souvent sur les petits sinistres quotidiens, alors qu’il faudrait surtout vérifier les capitaux garantis pour les risques majeurs qui pourraient faire disparaître le patrimoine.
Le problème de la déclaration du risque
Principe contre-intuitif : C’est l’assuré qui doit déclarer son risque à l’assureur, comme si chez le médecin, c’était le patient qui posait son propre diagnostic et que le médecin se contentait de faire l’ordonnance.
Le rôle du courtier : Inverser cette logique en faisant lui-même le diagnostic et en apportant le remède approprié.
L’importance du règlement de copropriété
Rôle fondamental du syndic :
- Connaître le règlement de copropriété et son évolution
- Le contrat multirisque immeuble assure le règlement de copropriété
- Déclarer correctement les surfaces
Point d’attention critique : La règle proportionnelle de capitaux (article L113-8 du Code des assurances). Si la surface déclarée est incorrecte (supérieure ou inférieure à la réalité), l’assureur peut minorer son indemnité. Il faut donc négocier une abrogation de cette règle dans le contrat.
Le métier d’assembleur du courtier
Un bon courtier :
- Assemble les meilleures garanties du marché
- Négocie grâce aux volumes qu’il apporte aux compagnies
- Crée un contrat “bien bordé” avec des intercalaires adaptés
Contrairement à un agent général qui représente une seule compagnie, le courtier représente l’assuré.
L’optimisation de l’assurance
L’entretien de l’immeuble
Comparable à l’hygiène de vie (sport, arrêt du tabac/alcool). Un bon entretien réduit la sinistralité.
La franchise : pas un gros mot
- Une franchise plus élevée peut baisser significativement la prime
- Même avec 2-3 sinistres dans l’année, le budget global peut être inférieur
- Il faut calculer le coût total (prime + franchises appliquées) sur l’année
Exemple concret : le Bureau Central de Tarification
Franck cite un cas récent où un immeuble a dû être placé au BCT (Bureau Central de Tarification) en raison d’une occupation liée à la prostitution. Aucune compagnie n’a accepté d’assurer cet immeuble, d’où le recours au BCT qui garantit au minimum la responsabilité civile obligatoire.
Recommandations pratiques
Ce qu’il faut vérifier avec le syndic :
- Les règlements de copropriété
- Les capitaux assurés (limites contractuelles d’indemnités)
- La reconnaissance du risque, ou l’abrogation de la règle proportionnelle
- Les exclusions préjudiciables à une bonne couverte de la copropriété
- Les surfaces déclarées
- Les nouvelles installations (bornes électriques, panneaux photovoltaïques, chaufferie)
Message clé : Le syndic est fondamental dans ce processus. Il connaît les risques, les surfaces, et sait négocier. Dans un dialogue apaisé, les copropriétaires doivent se saisir du sujet de l’assurance comme d’une opportunité de comprendre et maîtriser leurs risques, plutôt que comme une contrainte.
Plus de paroles d’expert Bessé
Toutes les actualités ne sont pas traduites
